323 millió lakos, évi 5,2 millió ingatlan adásvétel, több, mint 1,2 millió ingatlanügynök – de mit takarnak a számok és hogyan zajlik az ingatlaneladás a gyakorlatban?
Ügynökkel vagy anélkül?
Az ingatlaneladások túlnyomó része (89%) ingatlanos segítségével történik. A szerződések kizárólagosak, esetleg azzal a kikötéssel, hogy a tulaj maga is árulhatja az ingatlant. A jutalék csak akkor jár, ha a vevőt az ügynök hozta. (Az ingatlanos kikerülésére természetesen elképzelhető, hogy vannak próbálkozások. De alighanem lényeges kulturális különbség, hogy az ilyesmi jóval ritkábban fordul elő, mint itthon.)
Nagyon sokan ingatlanost bíznak meg akkor is, ha éppen vásárolni szeretnének. A vevőnek ezzel semmilyen költsége nincs, a jutalékot az eladó fizeti a vételárból, a vevő és az eladó ügynöke pedig elfelezik a jutalékot. A jutalék általában 5-6% körüli (ez a teljes összeg, amely megoszlik a két fél ügynöke között)1. 2016-ban a medián* ingatlanár 150.000 dollár2(kb. 48.000.000 Ft) volt (egy ilyen ingatlanra a jutalék kb. 7-8000 dollár, azaz kb. 2 millió forint).
A 2000-es évek elején megjelentek az ügynök nélküli eladást segítő portálok is, pl. az fsbo.com (for sale by owner). Ezek az oldalak hirdetési felületet kínálnak az ingatlan eladásáig, valamint az eladáshoz szükséges dokumentumok (szerződés, stb.) biztosításával támogatják az eladót. Ezek a szolgáltatások többnyire fix díjasok, 500 dollár (kb. 128.000 Ft) körüli árral. Figyelembe véve, hogy az adásvételi szerződés ügyvédi költségét így meg lehet spórolni, ez egy meglehetősen baráti ár.
Viszont pontosan amiatt, hogy a legtöbb vevő ingatlanossal dolgozik, nehéz kikerülni az ingatlanossal való szerződést. Ha az eladónak nincs szerződése ingatlanossal, a vevő ritkán keresgél saját szakállára, és ha lát is neki tetsző házat vagy lakást, nem közvetlenül kopogtat be, hanem az ügynökét kéri meg, hogy keresse meg a tulajdonost. Ebben az esetben viszont, ha az eladó találkozni akar a vevőjelölttel és az adásvétel létrejön, már jár az ügynöknek a jutalék.
A lakás bemutatása
A lakás mutatását alapvetően az ingatlanügynök végzi – általában az a kérésük, hogy ha otthon van a tulajdonos, nyugodtan folytassa a normál tevékenységét: ha tévézik, számítógépezik, csak köszönjön, utána vonuljon vissza. A vevő nem a tulaj sztorijaira kíváncsi, hanem már azzal a szemmel nézi a lakást, hogy ő hogyan rendezné be a teret. Másodszor, a tulajdonos nem szakember, nem tudja, hogy mit fontos vagy nem fontos kiemelni, megemlíteni. És itt nem elkenésről vagy őszintétlenségről van szó. Mondok egy példát: egy korábbi beázás oka ki lett javítva, a beázás nyoma a falon le lett festve. A tulajdonosnak természetesen szemet szúr az, hogy meddig festették le a nyomokat, és esetleg nekiáll az ázásos történet elmesélésének. Azonban a körbevezetés időpontjára az okokat már elhárították, így ez a történet teljesen érdektelen.
Az ingatlanos természetesen mindig egyeztet a tulajjal, ha egy potenciális vevőnek meg szeretné mutatni a házat. A házat vagy lakást a tulajdonos ottléte nélkül is meg lehet nézni, mivel a bejárati ajtó kilincsére szerelt kóddal nyitható dobozkában (key box) elhelyeznek egy kulcsot. Az ingatlanos teljes felelősséget vállal a lakás biztonságáért (első teendőként a potenciális vevőjelölttől elkérik a jogosítványt, és feljegyzik az adatokat). Amerikai kapcsolataink egyetlen olyan esetről sem hallottak, hogy bármi eltűnt volna a mutatott ingatlanból.
Az ingatlanos általában “vevőszemmel” nézi az ingatlant, és jótanácsokkal is ellátja a tulajdonost, apró, de mutatós változásokat javasol. (pl. az elszíneződött fuga eredeti színének a helyreállítására létezik könnyű és gyors módszer; a lakásban legyen valamilyen kellemes illat, pl. ha van kenyérsütő gép, érdemes úgy időzíteni, hogy pontosan a mutatás időpontjában lengje be a friss kenyér illata a konyhát, stb.)
Open House – Szabad a vásár!
Az ügynökök a hazai gyakorlattól eltérően hétvégén nagyon aktívak, mivel a vásárlóknak általában akkor van idejük járni a környéket. Az Open House (nyitott ház) olyan esemény, amikor az ügynök jellemzően szombatra vagy vasárnapra hirdet egy házbejárási lehetőséget. Pár óráig a házban tartózkodik, várja a “háztűznézőket”, és jó házigazdaként megmutatja az ingatlant. (A tulajt tapintatosan megkérik, hogy ne legyen láb alatt.) Az Open House-t meghirdethetik a helyi lapokban, de az utca végére is kitesznek egy figyelemfelhívó táblát. Nyilvánvalóan az Open House jó program azoknak is, akik éppen csak nézelődni akarnak, de ez elhanyagolható ár ahhoz képest, hogy a komoly vevők sem fogják az az ilyen lehetőséget kihagyni.
Ha jön az ajánlat…
Az ajánlatot a vevőjelölt ügynöke közli az eladó ügynökével. Az eladó kérhet pár nap gondolkodási időt, és megadhat viszontajánlatot is (offer – counteroffer). Mindkét ügynök a saját ügyfelével foglalkozik, vele mérlegeli, hogy érdemes-e elfogadni az ajánlatot. Ha sikerül megállapodni az árban, felgyorsulhatnak az események: a vevő beadja a hiteligénylést, és amikor zöld utat kap a banktól, akkor az összes fél találkozik, hogy megkössék az üzletet (close the deal).
A “zárásra” (closing) az eladó ügynöke a szükséges aláírandó dokumentumokkal érkezik: szerződés, ingatlanbejegyzési dokumentumok. Ügynök megbízása esetén külön ügyvéd bevonása szükségtelen, mivel az ügynökség a saját szakértőivel elkészítteti a megfelelő iratokat. Az ingatlanbejegyzéssel sem kell külön bajlódnia az eladónak és a vevőnek: a tulajdoni lapot (title) az ügynökség eljuttatja a megfelelő hatóságokhoz, és az erről szóló visszaigazolást mindkét fél megkapja postán.
A vevő szemszögéből
Általánosságban véve, az USÁ-ban lényegesen könnyebb lakáscélú hitelt szerezni, mint itthon. Jóval alacsonyabb önrésszel lehet biztosítani a kedvező feltételű kölcsönt. Általában már 20% önrész esetén felajánlják a prémium, fix kamatú kölcsönöket.
A vevők túlnyomó része nem rendelkezik a vételárnak megfelelő összeggel a vásárláskor. Ezért a vevők ügynökének az egyik első lépése a vevőjelölt hitelminősítésének lekérdezése (pre-approval). A pre-approval azt is tartalmazza, hogy az adott vevő milyen összegű kölcsönre lesz jogosult. Ezt az illető hitelbesorolása (credit rating) alapján állapítják meg, amely a rendszeres jövedelemből és a korábbi hiteltörténetéből (credit history) tevődik össze. Ha a vevő megtalálja az ideális ingatlant és megkapja a kölcsönt, beléphet az ingatlantulajdonosok táborába, és a bérleti díjat lecseréheti a mortgage-részletekre (törlesztőrészletekre).
Érdekes adat, hogy az amerikaiak több, mint fele saját nevén lévő ingatlanban lakik, ugyanakkor az ingatlantulajdonosoknak csak 15%-a fizette már ki a hitelt és birtokolja 100%-ban ingatlanát; a többi ingatlantulajdonos esetén a medián saját tulajdonrész mindössze 10%3.
Jó dolog-e ingatlanosnak lenni Amerikában?
Az ingatlanos szakmán belül nagyon nagy a szórás: a milliós ingatlanokkal dolgozó sztáringatlanosoktól a néhány alkalmazottal dolgozó ingatlanirodákig terjed. Az éves jövedelem 25.000 dollártól 187.000 dollárig terjed, a medián jövedelem 53.000 dollár4. A medián jövedelem nagyságrendelig megfelel más “professional” (többnyire felsőfokú végzettséggel betölthető szellemi foglalkozás) munkaköröknek, és tisztes középosztálybeli bevételnek számít.
A szakmában a medián életkor viszonylag magas, 53 év, és a területen átlagosan eltöltött idő 10 év. Az ingatlanosok 63%-a nő. Háromnegyedük főtevékenységként végzi a munkáját, hetente jellemzően 40 órát dolgoznak 5.
Az amerikai ingatlanosok általában jelentős irodai hátországgal (jogi, adminisztratív támogatás) és kapcsolatrendszerrel (bankok hitelrészlegei, mesteremberek) rendelkeznek. Összességében elmondható, hogy a hazai ingatlanos szakmával összehasonlítva szélesebb spektrumú, átfogóbb szolgáltatáscsomagot nyújtanak. Ugyanakkor szinte teljesen kizárólagos megbízásokkal dolgoznak, amely biztosítja a viszonylag kockázatmentes megtérülést.
*medián: helyzeti középérték, a sorba rendezett adatok közül a középső érték, amely előtt ugyanannyi adat van, mint utána (nem azonos az átlaggal). Ha a medián ár 150.000 dollár, akkor ugyanannyi drágább ingatlan van, mint ahány olcsóbb.
Források:
1 http://www.globalpropertyguide.com/North-America/United-States/Price-History
2 https://www.nar.realtor/field-guides/field-guide-to-quick-real-estate-statistics
3 https://fivethirtyeight.com/datalab/how-many-homeowners-have-paid-off-their-mortgages/
4 http://www.payscale.com/research/US/Job=Realtor/Salary
5 https://www.nar.realtor/infographics/2017-nar-member-profile
