Ingatlant vennél vagy ingatlant adnál el? Hogyan derítheted ki, hogy mennyit érdemes fizetni vagy mennyiért érdemes meghirdetni az ingatlant?

Ingatlanvásárlásnál az a célunk, hogy a lehető legjobb “értéket” szerezzük meg a legkedvezőbb áron, természetesen az adott anyagi kereteinken belül. Eladáskor viszont szeretnénk a lehető legmagasabb vételárat kapni, és ebben is kulcsfontosságú a megfelelő beárazás. 

100 százalékos biztonsággal semmit sem lehet előre megbecsülni, hiszen a becslés nem más, mint egy jóslat. Ha az adásvételi árak nyilvánosak lennének is, azaz ismernénk az adott környéken az utóbbi időben elkelt hasonló tulajdonságú ingatlanok szerződésbe foglalt vételárát, akkor is vannak olyan nem számszerűsíthető különbségek és hirtelen trendváltozások, amelyek felboríthatják a becslésünket. Mivel a kalkulációnk egy múltbéli tranzakción alapul, már nem lesz ugyanaz a piaci helyzet, mint a másik adásvétel idején volt.

A nagy irodák természetesen viszonylag sok valós adásvételi adattal rendelkeznek, tehát ha egy vevő vagy eladó ingatlanossal dolgozik, jó eséllyel valós ingatlanpiaci adásvételek alapján tudja megbecsülni az árat. Ebben az esetben az eladónak arra kell ügyelnie, hogy létezik némi érdekellentét az eladó és az ingatlanos között. Az ingatlanos esetleg megpróbálja rávenni a tulajdonost, hogy alacsonyabb áron hirdesse meg az ingatlant vagy hamarabb csökkentse az árat, mint ahogyan ez szükséges lenne. 5%-os jutalék esetén egy 30 milliós ingatlan árának 1 millió forintos engedményével az ingatlanos csak 50.000 forintot veszít a jutalékából (ami 30 millió esetén 1.500.000 forint, 29 millió esetén pedig 1.450.000 forint). 50.000 forintért az ingatlanos aligha akar még 1 hónapot várni és foglalkozni az ingatlannal, inkább sietteti az alacsonyabb ajánlat elfogadását. Ilyen esetekben kérdés, hogy az eladónak mennyire sürgős az eladás. Ha tudunk várni és elég sok érdeklődő van (azaz nincs egyértelműen túlárazva a lakás), akkor érdemes lehet ragaszkodni a magasabb árhoz. Ezért különösen fontos, hogy egy jó, lelkiismeretes, a mi érdekeinket maximálisan szem előtt tartó ingatlanost válasszunk. Meglepő, de vannak ilyenek.

Hogy eladóként jól becsültük-e meg az ingatlanunk piaci értékét, a hirdetés feladása után gyorsan kiderül az érdeklődők számából: ha szinte senki sem érdeklődik, alighanem túl magas az ár. Ha sokan érdeklődnek és próbálják kipuhatolni, hogy mi lehet az indokolatlanul alacsony ár hátterében, akkor bizony alulbecsültük az ingatlanban rejlő potenciált.

Tegyük fel, hogy nem bízunk meg ingatlanost és nincs hozzáférésünk ingatlan-adásvételi adatbázishoz sem. Ebben az esetben a hirdetési portálok kínálatából érdemes kiindulni (és minden egyéb módon tartsuk a fülünket nyitva: mennyiért keltek el hasonló ingatlanok a környékünkön?).

Az Árminimum jól használható árbecslésre is. (A bővítményt innen lehet letölteni.) Kiindulásként nyissunk meg valamelyik nagy ingatlanportálon egy olyan hirdetést (hely, ingatlantípus, alapterület, állapot, stb. alapján), amely lehetőleg minél jobban hasonlít az eladandó ingatlanunkhoz, vagy vevőként az elképzelt ingatanhoz. Ezután kattintsunk az Árminimum felugró üzenetére, amely átvisz az Árminimum portálra, az ingatlanhoz tartozó összes hirdetés listájához. A “Hasonlók” fülre kattintva pedig azokat az ingatlanokat találjuk, amelyek hasonlóak a kiválasztott ingatlanhoz. A hasonló ingatlanok listája alapján már fel tudjuk mérni, hogy milyen ártartományban érdemes gondolkozni. Ha megnyitjuk a hasonló hirdetéseket, mondjuk a legolcsóbbat és a legdrágábbat is, akkor lehet már egy jó elképzelésünk arról, hogy mi lenne az ingatlanunk megfelelő hirdetési ára (vagy ha vevők vagyunk, hogy mennyiért hirdetik a nekünk tetsző lakásokat).

A hirdetési ár és a vételár között természetesen általában van különbség. A hirdetésben az eladó általában jelzi, ha a kiírt árból már nem hajlandó engedni. Az irányár pedig arra utal, hogy az ár tájékoztató jellegű, tehát valamennyi engedményt hajlandó adni az eladó.