Számtalan kiábrándult ügyfél panaszkodik eladóként vagy vásárlóként arra, hogy minősíthetetlen szolgáltatást kapott az ingatlanközvetítőtől. Közszájon forognak a simlis vagy csak egyszerűen lusta, nemtörődöm ügynökökről szóló történetek. Sokan emiatt úgy gondolják, hogy az ingatlanosokat a legjobb kihagyni - akár eladásról, akár vételről legyen szó. Végülis minden hirdetés kint van a neten (és persze nálunk is az Árminimumon:).

Ennek ellenére úgy gondoljuk, hogy sikeres, rövid- és hosszútávon is kedvező tranzakció létrejöhet ügynök nélkül és ügynökkel is. Mint ahogyan egy “befürdés” is megtörténhet egyedül vagy ingatlanos jelenlétében is. De akkor mégis hogyan döntsünk?

Nagyon lényeges, hogy saját magunk számára tisztázzuk, hogy mi az, amitől a tranzakciót (eladás vagy vétel) sikeresnek minősítjük, mi szükséges a saját elégedettségünkhöz? Az alábbi tényezőket külön-külön is érdemes tisztázni, illetve azt is, hogy milyen kompromisszumokat érzünk elfogadhatónak. Miből tudunk engedni és milyen áron?

• Az anyagiak: mit engedhetünk meg magunknak és mi az, amiből nem tudunk engedni? Hiába venné meg valaki gyorsan az ingatlanunkat, ha olyan árat ajánl, hogy a költözési céltelepülésen labdába sem rúghatunk. És hiába tetszik nagyon egy ingatlan, ha nem, vagy csak megnyomorító feltételekkel - kedvezőtlen hitel, vagy kellemetlen rokontól való kölcsönkérés - tudjuk összeszedni a szükséges tőkét.
• Az idő: van-e valamilyen merev határidő, amire mindenképpen gondolni kell? Például új, költözéssel járó állás elfogadása esetén, stb.
• Vásárlásnál az ingatlan környezetéhez és magához az ingatlanhoz kapcsolódó viszonylag objektív (nevesíthető, mérhető) és szubjektív (“soft”, puha) preferenciák, elképzelések. Ilyenek lehetnek pl. a közlekedéssel, ellátottsággal kapcsolatos elvárások: legyen jó a tömegközlekedés, legyen a közelben óvoda, iskola. Van, aki sosem költözne földszintre, másnak elengedhetetlen a kertkapcsolat. Az érzelmi színezetű szempontok is ide tartoznak: hol, melyik környéken érezzük magunkat otthonosan, hová szeretnénk hazamenni?

Ha már mi magunk tudjuk, hogy mit akarunk, akkor sokkal könnyebb dolgunk van, akár ingatlanost bízunk meg, akár mi magunk próbálkozunk az eladással vagy vétellel.

Mítosz 1: “Nincs időm, ezért ingatlanost bízok meg. Ő majd leveszi az összes teendőt a vállamról.”

Valóság: Egy jó ingatlanos valóban sokat tud segíteni, lásd lejjebb. De bizonyos dolgokban részt kell venned. Első lépésként meg kell bíznod a megfelelő ingatlanost - ehhez lehet, hogy többekkel is találkoznod kell. Ha eladsz, meggyorsítja az eladást, ha a lakást folyamatosan mutatható állapotban tartod - akár te teszel rendet és takarítasz, akár mást bízol meg vele, foglalkoznod kell a kérdéssel. Ha vevőjelölt bukkan fel, akkor is neked kell bizonyos döntéseket meghoznod, pl. hogy a beérkező ajánlatot érdemes-e megfontolnod. Ebben is segíthet az ingatlanos, de ha más nem is, az ingatlanossal való folyamatos kapcsolattartás is idő és energia.

Mítosz 2: “Az ingatlanosok 99%-a kutyaütő. Meg tudom én oldani egyedül is!”

Valóság: Az ingatlanosok között (is) nagyon különböző hátterű, tapasztalatú és képességű ember van. Ha valaki még nem adott el vagy vásárolt ingatlant, illetve a környezetében sincs tapasztalt rokon vagy barát, és még időben is meg van szorulva, egy jó ingatlanos életmentő lehet. Miben is nyújt segítséget egy jó ingatlanközvetítő?

• Segít meghatározni azt a legmagasabb árat, ami a tulajdonos értékesítésre szánt ideje alatt elérhető. Így elkerülhető, hogy ár alatt kerüljön értékesítésre az ingatlan, vagy túl sokáig tartson a folyamat.
• Megszűri a vevőket mind a keresési igényeket, mind pedig a pénzügyi helyzetüket tekintve. Csak olyan keresőt visz ki, akinek az adott ingatlan ténylegesen megfelelő lehet. Időt, energiát spórol, csökkenti a biztonsági kockázatokat.
• Az esetek 80%-ában a vevő nem azt az ingatlant vásárolja meg, amire telefonált. Olyan vevőt is tud hozni, aki önmagában az adott ingatlant nem tekintette volna meg.
• Sok esetben a hitelközvetítői tevékenységének köszönhetően olyan vevőket is tud hozni, akik saját forrásból nem lettek volna fizetőképesek egy adott ingatlan esetében.
• Az eladók, ha saját maguk értékesítik az ingatlant, általában az első ajánlatnál próbálnak megegyezni, nincs lehetőségük és képességük a potenciális vevők megversenyeztetésére.
• Az ingatlankereséskor életbe vágó a KOMPROMISSZUM. Tapasztalatával egy jó ingatlanos segít meghozni a szükséges és optimális kompromisszumot.
• Egy ingatlanmegtekintés után közvetítő nélkül az eladó soha nem fog valós visszajelzést kapni ingatlanával kapcsolatban. Egy közvetítő megkapja az őszinte véleményt, ami segíti az ingatlan további értékesítését.
• Magyarországon a lakóingatlan-tranzakciók több mint fele “lánctranzakció”. A vevő foglalóból veszi meg az ingatlant, amiből az eladó is tovább foglalózik. Nem ritka, hogy egy ingatlanos eladóként és vevőként is dolgozik ugyanazzal az ügyféllel.
• Nagyon sok ingatlan hitellel terhelt, vagy már akár végrehajtás indult. Ezeket csak nagy tapasztalattal és bejáratott kapcsolatrendszerrel lehet hatékonyan kezelni.

Kérdés, hogy hogyan találhatjuk meg a megfelelő ingatlanost? Ideális esetben létezne olyan ingatlanos “telefonkönyv”, ahol az ügyfelek véleményezik a kapott szolgáltatást. (Számos területen létezik már ilyen, orvosok, egyetemi oktatók, szakik esetében pl. www.joszaki.hu) Ennek hiányában legjobb, ha személyes pozitív ajánlás alapján interjúvoljuk meg az ingatlanost. Ha ilyen nincs, akkor nézegessünk ingatlanhirdetéseket, hiszen úgyis eladunk vagy vásárolni készülünk. A hirdetések minőségében hatalmas különbségek vannak. A hirdetés szövegét használhatjuk ingatlanos-szűrőként is. Informatív, lényegre törő, de barátságos hangvételű a hirdetés? Első lépésként nem rossz kezdés. Hívjuk fel az illetőt, és lássuk, hogy a telefonon keresztüli, majd a személyes tapasztalat megerősíti-e a kezdeti jó benyomást. Megéri erre úgy gondolni, hogy az ingatlanos interjúzik arra az állásra, hogy eladja a lakásodat. Megbíznád őt ezzel a munkával? Úgy érzed, hogy jól fogja tudni képviselni az érdekeidet, őszinte veled? A meg nem fogalmazható rossz érzésekre is érdemes hallgatni. Rá kell szánni az időt, hogy megtaláljuk azt, akiben bízunk, ismeri az ingatlanpiacot és hasznos tanácsai vannak számunkra az eladással vagy vétellel kapcsolatban.

Tegyük fel, hogy mégis saját magad akarod eladni az ingatlant, és van erre elég időd is. Ebben az esetben jól teszed, ha ingatlanos “gyorstalpaló” tanulópályára állsz. Itt is legtöbbet az ingatlanhirdetések böngészéséből tanulhatsz. Ha eladó vagy, nézd meg, hogy vásárlói szemszögből te milyen ingatlanhirdetést találsz vonzónak, figyelemfelkeltőnek, informatívnak. Ha vásárló lennél, melyiket hívnád fel? Milyen információnak érdemes szerepelnie a leírásban? Milyenek a jó fényképek? Világos, jó képeket érdemes készíteni, megtérül, ha erre rászánjuk az időt. Megéri foglalkozni a lakás prezentálható, eladható állapotba hozásával is, erről korábban már írtunk itt: http://arminimum.blog.hu/2017/08/21/tippek-lakaseladoknak. És hol hirdessünk? A rövid válasz: mindenhol. Ingatlanos portálokon, Facebookon, helyi üzlet hirdetőtábláján, ingatlanunk ablakában molinón - valamint nyugodtan említsük meg ismeretségi körünkben is, hogy el szeretnénk adni az ingatlant.

Eladásnál és vételnél is nagyon fontos, hogy ingatlanos ügyekben jártas ügyvéd nézze meg a szerződéstervezetet. (És igen: olvassuk el a teljes szerződést! Tudjuk, mire vagyunk jogosultak és mik a kötelezettségeink.)

Mítosz 3: “Csak kizárólagos szerződést ne!”

Valóság: Ez az egyik gyakoribb és legnagyobb tévedés.

Első körben azonban: kizárólagos vagy nem kizárólagos szerződésről legyen is szó, olvassuk el a szerződést! Tudjuk, apró betűk, jogi zsargon, de ezt a lépést ne hagyjuk ki! A legtöbb vitás eset és per abból adódik az ingatlanos és ügyfele között, hogy az ügyfél a szerződést nem olvasta el és/vagy nem értette meg. Kérdezni nemcsak lehet, de muszáj, ha valami nem világos - ezen milliók múlhatnak. Ha az ingatlanos vonakodik válaszolni, vagy arra utal, hogy ez úgyis “csak a szerződésben van, de ez nem jelent semmit”, ne engedjünk. Vitás esetben az aláírt szerződésbe foglaltak kötelező érvényűek. Ha nem sikerül az ingatlanossal tisztázni a részleteket, vonjuk le a tanulságot és keressünk mást.

Két konkrét dologra mindenképpen érdemes figyelni a szerződés megkötésekor: 1. Ha saját magunk is akarjuk árulni az ingatlant, ez erre való jogunk kerüljön bele a szerződésbe (azaz, ha közvetlenül minket keres meg egy vevő, ne kelljen jutalékot fizetni - ez gyakran előfordul, pl. a szomszéd ismerőse, saját ismerősünk ismerőse veszi meg a lakást), 2. Ragaszkodjunk hozzá, hogy vita esetén a területileg illetékes bíróság járjon el.

Tapasztalataink szerint ezeket a feltételeket egy becsületes ingatlanos minden ellenvetés nélkül hozzá fogja adni a szerződéshez.

És akkor a kizárólagos és általános szerződéstípusok* kérdésköréről: Ha felhívnánk 5 pizzériát, hogy pizzát rendelnénk, de csak annak fizetünk, aki legelőször érkezik, vajon hányan indulnának el? Nincs ez másképpen az ingatlanos szakmában sem. Vajon mennyi erőfeszítést tesz az az ingatlanos, ha ő az ötödik, akivel leszerződik a tulajdonos? Ezért aztán a legtöbb – nem kizárólagos – szerződés esetében a tulajdonos nem tapasztalja meg, milyen, ha az ingatlanos apait-anyait beletesz.

Mi az Árminimumnál úgy gondoljuk, hogy ha ingatlanossal akarod eladni az ingatlant, akkor az általános szerződés nem optimális és a tulajdonos érdekeit csak a kizárólagos szerződés képviseli igazán.

Tehát miért jó egy kizárólagos megbízás?

• Az általános megbízás esetén legtöbbször az ingatlanosok nem fektetnek kellő energiát, pénzt és figyelmet az értékesítési folyamatba, mert nagyon kicsi az esély a sikeres értékesítésre.
• Mivel itt az idő a legfontosabb kérdés az eladás szempontjából, egy általános megbízás esetén minden iroda abban érdekelt, hogy a leggyorsabban adja el az ingatlant (nehogy más vevője tudjon érvényesülni). Egy kizárólagos megbízás esetén a garantált siker miatt az ingatlanos célja az, hogy a lehető legjobb áron tudja eladni az ingatlant (a jutalék is így a legmagasabb).
• Nincs KÁOSZ a hirdetések és az árak tekintetében, ez kizárólagos megbízás esetén nem fordulhat elő. Kizárólagos megbízás esetén van lehetőség együttműködni más ingatlanirodákkal, ami megsokszorozza az értékesítési hatékonyságot.
• Egycsatornás kapcsolattartást, bizalmi, elkötelezett, minőségi munkát várhatunk. A vevő szempontjából is átláthatóságot és lehetőséget nyújt egy kizárólagos megbízás: egy közvetítőn keresztül kap információt, hogy kivel kell versenyeznie és milyen áron, így van lehetősége dönteni, hogy részt vesz-e egy esetleges licitben.
• Kizárólagos megbízás esetén az ingatlanos is több extra szolgáltatást tud nyújtani, mint példálul 3d webséta, energetikai tanúsítvány, nagyméretű molinó, stb.

* Kizárólagos megbízás: az ingatlant hirdetését és közvetítését csak egy, az eladóval szerződéses viszonyban álló ingatlanos (esetleg megállapodás függvényében a tulajdonos) végezheti. Általános szerződés kötésekor a tulajdonos fenntartja a jogot, hogy további ingatlanosokkal is szerződést kössön.

A témához kapcsolódó korábbi bejegyzéseink:

Mire figyeljünk oda ingatlanvásárlás előtt?

Erre figyelj ingatlanod eladásakor

Tippek lakáseladóknak